根抵当権を変更という不動産に関する相続登記

根抵当権とは

一定の種類の債権を、極度額を限度として担保するために、

不動産に設定される権利です。

たとえば、銀行が、債権の範囲を「銀行取引」として、極度額５，０００万円で、

お金を借りる方の不動産に根抵当権を設定する、

このような場合を想定できます。

この場合、銀行は、お金を貸す、返済を受けるを繰り返しても、

５，０００万円の範囲で不動産を担保に取っている状況を維持できます。

通常の抵当権は、貸したお金の返済を受けると、その効力がなくなります。

住宅ローンを貸して設定した抵当権などは、そのよくある例です。

根抵当権どんな方が、どんな時に利用する？

銀行からすると、同じ方（会社）と、「お金の貸付と返済を受ける」を繰り返す、

事業をやっている方（会社）から見れば、

同じ銀行と、「お金を借りる、返済する」を繰り返す、

こんな取引の当事者に、根抵当権がよく利用されます。

たとえば、建設業の方です。

下のような取引を想像してみてください。

元請け会社から、

３，０００万円のマンションの土台の工事の仕事を受けたとします。

３，０００万円の支払いは、土台の工事完了してから３か月です。

工事を開始するには、建築資材が必要で、約１，０００万円かかるとします。

１，０００万円手元にないので、銀行から融資を受け、

工事完了後、３，０００万円の支払いを受けて、

銀行に返済します。

そして、このような工事の仕事を繰り返します。

普通の抵当権だと、

お金を借りるたびに、抵当権を設定して、返すたびに抵当権を消す、

を繰り返すことになります。

これでは、銀行としても、建築業者としても、

費用と手間ばかり次々にかかってしまいます。※

そこで、根抵当権を利用するメリットがあります。

銀行は、根抵当権を一度設定しておけば、

決めた極度額（たとえば５，０００万円）の範囲でお金を借りる、返すをしても、

ずっと、不動産を担保に取っていられます。

この建設業者から見れば、

取引の度に抵当権を設定せずとも、

毎回５，０００万円までは融資を受けられ、

仕事をスムーズに進められるでしょう。

（その他の銀行の審査をパスしている前提ですが）

※抵当権を設定するには、１０００万円当たり４万円の税金と、

　多くの場合、司法書士費用がかかります。

根抵当権の債務者が亡くなり、相続が発生したら・・・

設定した根抵当権の債務者（銀行からお金を借りている方）がお亡くなりになると、

根抵当権はどうなるでしょう？

実は、

相続発生の日（お亡くなりの日）から、根抵当権について何もせずに６か月たつと、

根抵当権の特徴がなくなります。

つまり、

その時、残っている借金の額だけを根抵当権は担保することになり、

根抵当権が普通の抵当権と同じようになります。

今後、極度額の範囲で銀行がお金を貸しても、

根抵当権でそれは担保されなくなります。

ですから、銀行はこの根抵当権で融資しなくなります。

６か月も、

何もしなかったのだから、

「根抵当権の債務者の相続人は、根抵当権を利用する気ないのだろう」

と法律は判断するのです。

これを専門用語で、根抵当権の元本確定といいます。

相続人が、根抵当権を利用した取引を続けたいなら・・

根抵当権の債務者である社長を亡くし、

その相続人が事業を継承し、

根抵当権を利用して銀行取引を継続したいと希望されることはよくあります。

この場合、

根抵当権の債務者を、

相続発生の時から半年以内に、

相続人に変更する必要があります。

これが、

相続を原因とする、根抵当権の変更登記です。

この登記をすることで、

元本は確定しないで、

今まで通り、根抵当権の特徴は維持されます。